Recommandations aux cessions de fonds

Recommandations sur les pratiques et usages applicables aux cessions de fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie

Afin de prévenir les désordres constatés dans de nombreuses ventes de Boulangerie-Pâtisserie, il est apparu utile aux soussignés d'dicter collégialement les recommandations suivantes dans le but de veiller au respect des intérêts du boulanger, tantôt cédant, tantôt cessionnaire, posant comme postulat que le fonds de commerce constitue avant tout un outil professionnel, un outil de travail et non un instrument de spéculation.
Pour que ces dispositions trouvent dans la pratique la plus large application, sont intervenus aux présentes tant des Avocats, que des Mandataires ainsi que le syndicat Patronnal de la Boulangerie-Pâtisserie de Paris et Région Parisienne.
L'idée fondamentale est que l'outil de travail doit être adapté à son objet, c'est-à-dire permettre d'exercer l'activité prévue, ce que l'acquéreur est en droit d'exiger.
D'une maniére générale, il est indispensable d'assurer la transparence des transactions.
cela signifie qu'un acquéreur ne doit accepter de payer un certain prix qu'au vu d'informations suffisamment précises sur l'état général du fonds de commerce considéré.
Cela doit conduire à passer en revue les caractéristiques essentielles dudit fonds et de ses conditions d'exploitation au-delà des seules stipulations prévues par la loi du 29 juin 1935 aujourd'hui codifié aux articles L 141-1 et suivants du Nouveau Code de Commerce et L 143-21.
Ce préambule posé, la présente chartre s'articule autour de deux points constitués par l'application voire l'ajout aux dispositions de la loi du 29 juin 1935 relative au réglement du prix de vente des fonds de commerce d'une part (I) et, d'autre part, les conditions du financement de l'acquisition(II).
Quelques propos seront ensuite tenus sur les conditions de transfert des parts sociales ou d'actions ( III) .

I. sur les dispositions de la loi du 29 juin 1935 ( Art L.141-1 et suivant et L.143-21 du Nouveau Code de Commerce)

De nombreux exemples pratiques ont conduit les signataires des présentes à souhaiter préciser deux des cinq énonciations fugurant à l'article 12 de la loi du 29 juin 1935 ( L141-1.)(A)puis , ajouter quelques informations à cette derniére aux fins d'une meilleures protection de l'acquéreur (B).

A. Précisions en matiéres de bail commercial et de chiffres d'affaires.
1. En matiére de bail commercial

Eu égard aux nombreux litiges entre Bailleurs et Preneurs relatifs à l'objet du bail et connaissance prise de la mutation de la profession qui est le fait des consommateurs pour l'essentiel, on constate une inadéquation de plus en plus fréqente entre l'objet du bail tel qu'il procéde du contrat de location et la réalité pratique à savoir les produits fabriqués et vendus par le professionnel.
On pourrait à cet égard citer de multiples cas de Boulangers-Pâtissier proposant à leur clientéle des sandwichs, des quiches, des pizzas, des boissons pour ne pas dire, pour certains, des plats du jour!
La préoccupation de tout professionnel, négociateur ou rédacteur d'actes, doit être de s'assurer qu'il n'y a pas distorsion entre objet et pratique faute de quoi il devra mettre en garde les parties sur les conséquences de cette distorsion qui peuvent passer par l'interdiction de poursuivre cette activité ( commandement clause résolutoire) à peine de résolution du bail.

2.En matiére de chiffres d'affaires

L'expérience prouve que de trop nombreux actes de vente font l'impasse sur les éléments concernant le chiffre d'affaires précédent immédiatement la vente alors même qu'une jurisprudence constante exprime que la période des trois derniéres années mentionnée par la loi du 29 juin 1935 doit être calculée de quantiéme en quantiéme en remontant dans le passé à partir du jour de la conclusion de la vente. Cette jurisprudence prouve bien toute l'importance que peut revêtir pour un acquéreur, la nécessité d'avoir des éléments récents, en particulier à une concurence dont il tait l'existence ...
L'alinéa 4 de l'article 12 de la loi du 29/06/1935 exige d'ailleurs que se soit mentionnée une évaluation du résultat comptable correspondant à la période commencée du dernier exercice non-clos.

B. Ajouts à la loi du 29 juin 1935
1. en matiére de conditions d'ouverture

Il s'agit là de prendre en compte la réalité du nombre de jours travaillés et en particulier de préciser dans l'acte de mutation le nombre de mois sur lesquels les chiffres d'affaires des trois derniéres années dont il a été question ci-dessus ont été développés, en ventilant année par année.
On prendra garde en outre d'ajouter le groupe de fermeture auquel appartient la Boulangerie-Pâtisserie ainsi que ses conditions de fermeture hebdomadaire. Il en sera de même des horaires d'ouverture.

2.En matiéres de chiffres d'affaires réalisés en " fournitures"

Sachant que la connaissance de ce chiffre d'affaire particulier constitue un critére important d'appréciation de la valeur vénale du fonds, il imoorte d'être particuliérement vigilant sur cette information étant toutefois rappelé que sont retenues comme fournitures les ventes portées, avec ou sans rabais, et celles effectuées à la boutique également avec ou sans rabais, dés lors qu'elles s'inscrivent dans le cadre d'une relation contractuelle réguliére avec une entreprise ou une collectivité.
Pour compléter l'information de l'acquéreur, le vendeur s'engage à lui remettre les facturiers de la période de référence( trois derniéres années).

3.En matiére de quintaux

De la même maniére que pour les chiffres d'affaires, l'acte de mutation devra rappeler le nombre de quintaux panifiés pendant les trois années de référence, en ayant soin de distinguer farine ordinaire et farine à usage spécial.
Il s'agit là d'un usage typiquement professionnel qui constitue un paramètre essentiel pour l'acquéreur.

4. En matiére de personnel

On rappellera que le personnel " suit le fonds" , c'est-à-dire qu'il reveint à l'acquéreur d'en faire son affaire ( article L.122-12 du Code du travail). ON annexera en outre l'état du personnel avec son nom, sa fonction , son ancienneté, son salaire et ses avantages particuliers.

5. En matiére d'installation électrique

On posera comme principe que le vendeur doit remettre à l'acquereur, au plus tard entre la date d'établissement du compromis et l'acte définitif, un certificat établi par un organisme officiel type " apave" qui verifiera la conformité de l'installation électrique. en cas de non conformité, un devis de mise en conformité sera établi par un homme de l'art: en cas de contestation sur la désignation de ce technicien ou sur ses conclusions, il sera prévu d'avoir recours à un expert.
A défaut de mise en conformit" effectuée par le vendeur avant la cession, son coût sera imputé sur le prix de fonds.
_________________
Pour qu'un enfant grandisse, il faut tout un village.

6. En matiére de sécurité sur le matériel et d'hygiéne

Dans le souci de garantie d'une juste négociation, il est nécessaire de prévoir que l'acquéreur déclare avoir eu connaissance des dispositions légales et réglementaires en vigueur et en particulier celles du réglement Sanitaire Départemental ( dont la communication partielle peut être prévue) , qu'il prend en conséquence à sa charge les vices apparents, leprix de cession ayant établi en fonction de ces éléments.
De son côté, le vendeur déclare n'avoir reçu à la date de signature du compromis aucune observation ou mise en demeure des Autorités Administratives compétentes en matiére d'hygiene et sécurtié.
Plus spécialement, un état du matériel sera établi sur lequel seront annotés les éventuels défauts.

7. en matiére de four

L'acte de mutation devra préciser l'âge du fou. Ce matériel constituant le principal élément corporel du fonds de commerce.

8. En matiére de contrat de fournitures

On recommandera que le vendeur fasse son affaire personnelles des éventuels contrats de fournitures pouvant exister.

II. Sur les conditons du fincancement de l'acquisition

En préambule à ce chapitre, on rappellera que pour atteindre un juste équilibere entre vendeur et acheteur, on doit s'attacher au respect de la symétrie des engagements des parties.On recommandera à ce sujet de recourir plutôt à la promesse de vente et d'achat sous condition avec faculté de dédit réciproque qu'à la vente ferme sous condition.
En ce qui concerne la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt bancaire, il est souhaitable que sa réalisation soit prévue un mois avant la signature de l'acte définitif.
Au cas particulier, il conviendra de faire certifier par l'acquéreur la réalité de son apport personnel etl'abscence d'incidents bancaires le concernant.
De fausses délcarations faites à ce sujet impliqueront la perte du dédit par l'acquéreur.
Il conviendra en outre d'annexer à la promesse de vente et de sa durée de validité, on conviendra qu'une réalisation dont le terme est supérieur à six mois, entrainera au profit du vendeur une indemnité d'immobilisation, sous l'arbritage des tribunaux. Il s'agit ici de responsabiliser davantage l'acquéreur devant ses engagements.
Quant au dédut propremnt dit, on demandera au bénéficiaire de la promesse de remettre un chéque au profit d'un séquestre désigné au lieu et place d'une traite comme cela est trop souvent pratiqué, et ceci encore dans le sens d'une plus grande responsabilisation.
Enfin, en ce qui concerne le séquestre, on aura soin de vérifier la réalité de ses garanties financiéres et de prévoir, dans l'acte, les coordonnées du répartiteur chargé du réglement des oppositions.
_________________
Pour qu'un enfant grandisse, il faut tout un village.

III. Sur les conditions de transfert des parts sociales ou actions

il apparaît aux signataires des présentes qu'il est de l'intérêt du cédant comme du cessionnaire de reproduire dans le protocole de cession les mêmes énonciations que celles figurant sous l'article 12 de la loi du 29 juin 1935 actuellement L 141-1 du Nouveau Code de Commerce ( et surtout en ce qui concerne le bail, les chiffres d'affaires et els bénéfices commerciaux) ainsi que les ajouts dont il a été question ci-dessus 1-B.
S'agissant de la détermination de la valeur vénale des parts ou actions de la société, on préconisera qu'elle soit calculée suivant laméthode mathématique égale au montant des capitaux propres desquels on retranche la valeur comptable des immobilisations corporelles et incorporelles et auxquels on ajoute la valeur conventionnellement fixée pour le prix du fonds. On aura soin de corriger cette valeur-le cas échéant- de l'incidence financiére des materiels pris en crédit-bail ( à la valeur de rachat).
Enfin on prendra garde, en ce qui concerne l'engagement de passif, à faire donner par le vendeur une caution bancaire ou autre ... qui assurera l'acquéreur que cet engagement repose sur une garantie fiable.
Ces recommandation ont été signées au siége de la boulangerie et boulangeie-pâtisserie de paris et Région parisienne le 19 mars 1993.
La liste des signataires est à disposition du lecteur sur simple appel à la chambre professionnelle.
_________________
Pour qu'un enfant grandisse, il faut tout un village.